الدليل الموسوعي الشامل
لتشغيل وإدارة منظومة عقاريوس (AqariOS Enterprise)
المرجع التدريبي والتنفيذي الكامل للمدراء التنفيذيين، مدراء الأملاك، المحاسبين القانونيين، ومسؤولي العمليات العقارية بالمملكة العربية السعودية وفق المعايير واللوائح الصادرة عن الهيئة العامة للعقار وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA).
المعمارية المؤسسية والسيادة الرقمية (Sovereign Architecture)
تم تصميم وبناء منظومة عقاريوس (AqariOS Enterprise) لتكون النظام التشغيلي العقاري الأول في المملكة الذي يجمع بين معايير الأمن السيبراني السيادي، العزل المتعدد التام للبيانات (Multi-Tenant Isolation)، والقدرة على العمل في بيئات انقطاع الاتصال (Offline First).
تعتمد المنظومة معمارية العزل الصارم؛ حيث تمتلك كل شركة عقارية مساحتها التخزينية وخزنتها السحابية المشفرة. لا يمكن لأي مستخدم أو شركة أخرى الوصول إلى بيانات العقارات، أو أسماء الملاك، أو العقود المالية التابعة لشركتك.
2. يمكنك تحرير العقود، تسجيل التحصيلات، وإصدار مسودات السندات.
3. فور عودة الشبكة، يتم ترحيل التغييرات تلقائياً إلى السيرفر الرئيسي عبر عمليات ذرية متزامنة (Atomic Synchronization).
ملف المنشأة، الهيكل التنظيمي، والضبط الضريبي
يمثل ملف المنشأة الهوية القانونية والضريبية التي تُطبع على كافة الفواتير وسندات القبض وعقود الإيجار الصادرة من النظام.
| اسم الحقل | النوع والرمز البرمجي | الحالة | القواعد والتحقق النظامي (Validation) |
|---|---|---|---|
| اسم الشركة بالعربية | string (nameAr) | إلزامي | الاسم الرسمي المطابق لشهادة السجل التجاري (يظهر في الترويسات الرسمية). |
| اسم الشركة بالإنجليزية | string (name) | إلزامي | الاسم التجاري المعتمد بالإنجليزية لترويسات الفواتير الإنجليزية. |
| رقم السجل التجاري (CR) | string (crNumber) | إلزامي | 10 أرقام صادرة من وزارة التجارة (مثال: 1010998877). |
| الرقم الضريبي (VAT Number) | string (taxNumber) | إلزامي | 15 رقماً ويبدأ وينتهي برقم 3 للامتثال لمتطلبات ZATCA (مثال: 310099887700003). |
| العنوان الوطني الموحد | string (nationalAddress) | إلزامي | اسم الشارع، الحي، المدينة، الرمز البريدي (5 أرقام)، والرقم الإضافي (4 أرقام). |
| الآيبان البنكي للشركة (IBAN) | string (iban) | اختياري | الآيبان البنكي المعتمد للتحصيلات (يبدأ بـ SA متبوعاً بـ 22 رقماً). |
حوكمة الصلاحيات وإدارة المستخدمين (RBAC Matrix)
تعتمد المنظومة نظام التحكم في الوصول القائم على الأدوار (Role-Based Access Control) لضمان حماية أسرار الشركة وأرقامها المالية.
| الدور الوظيفي (Role) | صلاحيات العقارات والوحدات | صلاحيات العقود والتحصيل | صلاحيات المالية وفواتير ZATCA | صلاحيات الملاك وتوزيع الأرباح |
|---|---|---|---|---|
| مالك المنشأة (CompanyOwner) | كاملة (إضافة، تعديل، حذف) | كاملة (اعتماد، فسخ، تعديل) | كاملة (ترحيل، إصدار، إقفال) | كاملة (احتساب، تحويل، تصدير) |
| مدير الأملاك (PropertyManager) | كاملة (إضافة وتعديل) | كاملة (إنشاء واعتماد العقود) | عرض وتحصيل الأقساط | عرض تقارير الملاك فقط |
| المحاسب المالي (Accountant) | عرض فقط | عرض العقود وجداول الدفعات | كاملة (تحصيل، قيود، فواتير ZATCA) | احتساب وتصدير كشوف الحسابات |
| مشرف الصيانة (MaintenanceSupervisor) | عرض الوحدات والمرافق | لا يوجد | إدخال فواتير الصيانة والمواد | لا يوجد |
| وكيل التأجير (LeasingAgent) | عرض الوحدات الشاغرة | إنشاء مسودات العقود والـ CRM | لا يوجد | لا يوجد |
إدارة المحافظ والأصول العقارية (Property Management)
تتيح شاشة **إدارة العقارات (`Properties`)** حصر كافة الأبراج، المجمعات، العمائر، والمخططات العقارية.
هندسة الوحدات العقارية وإدارة الشواغر
الوحدة العقارية هي أصغر كيان تأجيري مستقل داخل العقار، وتخضع لحوكمة صارمة لحالات الإشغال.
- 🟢 شاغرة (Vacant): الوحدة جاهزة للتأجير الفوري وتظهر في الفرص البيعية بالـ CRM.
- 🔵 مؤجرة (Leased): مقفلة بعقد إيجار نشط؛ يُمنع برمجياً تأجيرها لأي عميل آخر لمنع الازدواجية.
- 🟡 محجوزة (Reserved): عليها حجز مبدئي من عميل مهتم بانتظار استكمال توقيع العقد وسداد الدفعة الأولى.
- 🔴 تحت الصيانة (Under Maintenance): مغلقة مؤقتاً لأعمال الترميم والدهان.
التقييم المالي ونماذج التدفقات النقدية (Valuation & DCF)
يدعم النظام معايير التقييم العقاري الدولية (IVSC Standards) لحساب القيمة العادلة للأصول وصافي الدخل التشغيلي (NOI).
• مصاريف التشغيل والصيانة السنوية: 1,500,000 ر.س
• صافي الدخل التشغيلي (NOI): 8,500,000 ر.س
• معدل الرسملة المستهدف (Cap Rate): 8.5%
• التقييم العادل للأصل: 8,500,000 / 0.085 = 100,000,000 ر.س (مائة مليون ريال سعودي).
دورة إدارة عقود الإيجار الشاملة (Lease Lifecycle)
يتميز محرك العقود في عقاريوس بدعمه لـ 3 نطاقات تعاقدية رئيسية تغطي كافة النماذج الاستثمارية:
التحصيل المالي والفوترة الإلكترونية (ZATCA Phase 2)
يضمن النظام الامتثال الكامل لمتطلبات الفوترة الإلكترونية للمرحلة الثانية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
• تحويل حالة القسط إلى (مسدد / Paid).
• إصدار الفاتورة الضريبية الرسمية متضمنة الـ QR Code المشفر بصيغة TLV Base64.
• إصدار سند القبض المالي المرقم تلقائياً.
• ترحيل القيود المحاسبية تلقائياً في دفتر الأستاذ.
إدارة الملاك والمستثمرين واحتساب التوزيعات
للشركات التي تدير عقارات الغير، يتيح النظام إدارة حسابات الملاك وتوليد كشوف الحسابات الدورية (Remittance Statements).
• مصاريف الصيانة المعتمدة: 15,000 ر.س
• نسبة أتعاب الإدارة المتفق عليها: 5% = 15,000 ر.س
• مخصص الطوارئ: 10,000 ر.س
• صافي المبلغ المحول للآيبان البنكي للمالك: 300,000 - (15,000 + 15,000 + 10,000) = 260,000 ر.س مع تصدير كشف حساب PDF رسمي.
المحاسبة العقارية ومعيار IFRS 16
يدعم النظام معيار المحاسبة الدولي IFRS 16 (عقود الإيجار) لإثبات أصل حق الاستخدام (Right-of-Use Asset) والالتزام الإيجاري المقابل (Lease Liability) مع جدول إطفاء الفوائد التلقائي.
الصيانة والمرافق والتشغيل الذكي (CAFM & IoT)
إدارة أوامر الصيانة (Work Orders) الدورية والطارئة مع تتبع مؤشرات الأداء وزمن الاستجابة (SLA).
| مستوى الأولوية | نوع البلاغ | الحد الأقصى للاستجابة (SLA) | الإجراء التشغيلي |
|---|---|---|---|
| طارئة (Critical) | تسريب غاز، انقطاع مياه رئيسي، تعطل لوحة كهرباء | أقل من ساعتين | إرسال إشعار فوري لفريق الطوارئ وتكليف مباشر |
| عالية (High) | تعطل تكييف مركزي HVAC، توقف مصعد | أقل من 6 ساعات | تكليف مقاول الصيانة المعتمد |
| متوسطة (Medium) | سباكة فرعية، أقفال أبواب، إنارة داخلية | خلال 24 ساعة | جدولة مع المستأجر وتنفيذ الزيارة |
إدارة علاقات العملاء والتسويق التأجيري (CRM)
تتبع رحلة العميل من أول اتصال وحتى تسليم المفتاح:
- حصر الفرص البيعية: تسجيل ميزانية العميل ونوع الوحدة المطلوبة.
- تقييم الفرص (Lead Scoring): تصنيف العملاء وترتيب الأولويات.
- التحويل بنقرة واحدة (One-Click Conversion): تحويل العميل فور موافقته إلى عقد إيجار وتسكين الوحدة فورياً.
بوابة المستأجر الذاتية (Tenant Portal)
بوابة رقمية مخصصة لكل مستأجر توفر:
- 💳 السداد الإلكتروني: دفع الأقساط بـ مدى و Apple Pay بضغطة زر.
- 📥 تحميل الفواتير: استعراض فواتير ZATCA وسندات القبض PDF في أي وقت.
- 🛠️ رفع بلاغات الصيانة: إرفاق صور العطل وتتبع الفني مباشرة.
المشتريات وإدارة سلاسل الإمداد والموردين (Procurement)
إدارة سجل الموردين المعتمدين، إصدار أوامر الشراء (Purchase Orders - PO)، وتوزيع تكاليف المواد على العقارات ووحدات الصيانة تلقائياً.
منصة التكامل والربط الحكومي والسيادي (G2B Integration Hub)
توجد في القائمة الجانبية تحت الوثائق المؤسسية -> منصة التكامل الموحدة (INT):
| الجهة / المنصة | المفاتيح المطلوبة | الأثر في المنظومة |
|---|---|---|
| شبكة إيجار (EJAR) | Client ID + Client Secret | توثيق العقود وسحب بيانات الوحدات والصكوك آلياً. |
| هيئة الزكاة (ZATCA) | الرقم الضريبي + شهادة CSID + OTP | اعتماد الفواتير الرقمية وتوليد الـ QR المشفر فورياً. |
| بوابة الدفع (Moyasar) | Publishable Key (pk_live_...) | استقبال دفعات المستأجرين بـ مدى و Apple Pay. |
| البريد الآلي (EmailJS) | Service ID + Template ID + Public Key | إرسال تذكيرات الأقساط وانتهاء العقود للمستأجرين آلياً. |
مركز الذكاء الاصطناعي والاستشارات المتخصصة (AI Suite)
تضم المنظومة 5 وكلاء ذكاء اصطناعي متخصصين مدربين على اللوائح العقارية السعودية وبيانات شركتك:
- ⚖️ المستشار القانوني: فحص بنود العقود، شروط الفسخ، والامتثال للائحة إيجار.
- 📊 المحلل المالي: تقارير P&L، IFRS 16، واحتساب إقرارات ZATCA.
- 💼 مستشار الاستثمار: تقييم الأصول بنماذج DCF وحساب العائد الداخلي IRR.
- ⚡ مدير الصيانة IoT: كفاءة استهلاك العدادات والتشغيل الوقائي للمرافق.
- 👔 المساعد التنفيذي: إعداد ملخصات وتقارير مجلس الإدارة ومؤشرات الأداء الرئيسية (KPIs).
الاستدامة والحوكمة البيئية والاجتماعية (ESG & Energy)
متابعة استهلاك الطاقة والمياه وحساب البصمة الكربونية للوحدات والمباني وإصدار تقارير الاستدامة المتوافقة مع معايير المباني الخضراء (LEED ومستدام).
التقارير وسجل التدقيق والرقابة (Audit Logs & Reports)
سجل تدقيق غير قابل للتعديل (`Immutable Audit Log`) يسجل كل حركة (إضافة عقار، سداد دفعة، تعديل عقد، دخول مستخدم) مع اسم المستخدم وتاريخ وساعة وتفاصيل العملية بالثانية.